Bygga hus steg för steg

Skede 1 av 10

Tomt och förutsättningar

Innan du väljer hus behöver du veta vad som får byggas på tomten, hur marken är och vad det kostar att ansluta huset.

• Läs detaljplanen. Den säger hur stort och hur högt du får bygga och var på tomten huset får stå. Kommunen har planen, och bygglovshandläggarna svarar på frågor.
• Ta reda på hur marken är. Lera, berg, fyllning och radon påverkar grunden och priset. En geoteknisk undersökning kostar, men den är billig jämfört med en grund som måste göras om.
• Fråga vad vatten, avlopp, el och fiber kostar att ansluta. Kommunen och elnätsföretaget har avgifterna. Utan kommunalt avlopp behövs ett eget, och det kräver tillstånd från kommunen.

Tänk på: Anslutningsavgifterna ingår nästan aldrig i husets pris och kan tillsammans bli flera hundra tusen kronor.

Skede 2 av 10

Totalbudget och lån

Husets pris är bara en del av kostnaden. Räkna på allt innan du binder dig.

• Gör en totalbudget: tomten, lagfart och pantbrev, grund och markarbeten, anslutningar, bygglovsavgiften, kontrollansvarig, besiktningar, kök och vitvaror om de inte ingår, trädgården och flytten.
• Lägg till en buffert. Många räknar med minst tio procent av totalen, eftersom något nästan alltid blir dyrare.
• Få ett lånelöfte och fråga banken om byggkreditiv. Då betalar banken ut i takt med bygget, och lånet blir ett vanligt bolån när huset är klart.
• Räkna med dubbla boendekostnader om du bor kvar någon annanstans under byggtiden.

Skede 3 av 10

Kravlista

Kravlistan är samma underlag till alla företag. Utan den går offerterna inte att jämföra.

• Skriv vad huset ska ha: storlek, planlösning, antal rum, uppvärmning, ventilation, ytskikt, kök, badrum, el och det utvändiga.
• Skriv vem som gör vad. Grund, markarbeten, anslutningar, bygglovshandlingar, kontrollansvarig och slutstädning är det som oftast faller mellan stolarna.
• Skriv när du vill ha svar och när bygget ska vara klart.

Skede 4 av 10

Förfrågan och offerter

Fråga flera företag med samma kravlista, så att skillnaderna syns.

• Välj minst tre företag. Fråga gärna andra som har byggt hur det gick.
• Skicka samma kravlista till alla och be om fast pris, vad som ingår och inte ingår, betalplan, tidplan och vilket standardavtal företaget använder.
• Spara offerterna och alla mejl på ett ställe. Det är där du letar när något blir otydligt senare.

Skede 5 av 10

Granskning och frågor

Den billigaste offerten är inte alltid billigast. Det som saknas kostar ändå.

• Gå igenom varje offert mot kravlistan. Markera vad som ingår, vad som saknas och vad som är otydligt, och skriv ner sidan i offerten.
• Lägg till en egen uppskattning för det som saknas. Offertens pris plus det som saknas är det jämförbara priset.
• Ställ frågor om det otydliga skriftligt och spara svaren tillsammans med offerten.
• Kontrollera företagen: att de har F-skatt, hur ekonomin ser ut, att de har försäkringar och vad tidigare kunder säger.
• Se vilket standardavtal offerten hänvisar till. AB 04 och ABT 06 är gjorda för avtal mellan företag och passar inte när du bygger åt dig själv.

Skede 6 av 10

Kontrakt

Kontraktet bestämmer vad som gäller när något går fel. Läs det innan du skriver på, inte efteråt.

• Använd ett standardavtal. För nya småhus är ABS 18 vanligt, ett avtal som branschen har tagit fram tillsammans med Konsumentverket.
• Se till att offerten, kravlistan och svaren på dina frågor blir en del av kontraktet.
• Läs betalplanen. Betala i takt med det som är gjort och spara en del till efter slutbesiktningen. Betala aldrig mycket i förskott.
• Skriv in att avtalet gäller bara om bygglovet beviljas och lånet godkänns.
• Kontrollera att färdigställandeskyddet finns och vad det gäller.
• Kontrollera vem som är byggarbetsmiljösamordnare (BAS-P och BAS-U). När ett företag ansvarar för hela bygget ligger det på företaget, om avtalet inte säger något annat. Anlitar du flera företag själv kan det bli ditt.

Tänk på: Ett fast pris ger dig störst säkerhet. Ett ungefärligt pris har en gräns för hur mycket det får öka.

Skede 7 av 10

Bygglov och startbesked

Ett nytt hus kräver bygglov, och bygget får inte börja förrän kommunen har gett startbesked.

• Ansök om bygglov hos kommunen med ritningar och situationsplan. Ofta gör husföretaget ansökan åt dig, men det är du som är byggherre och ansvarar.
• Utse en kontrollansvarig, fristående från företaget som bygger. Sedan 1 juli 2026 kan vissa nybyggen i stället kontrolleras av en byggbedömare. Fråga kommunen vad som gäller.
• Gå på det tekniska samrådet. Där går ni igenom kontrollplanen och hur bygget ska göras.
• Vänta på startbeskedet innan marken rörs.

Tänk på: Kommunen kan ta ut en byggsanktionsavgift om bygget börjar utan startbesked.

Skede 8 av 10

Byggtid

Under byggtiden fattas många små beslut. Det som inte står skriftligt är svårt att bevisa efteråt.

• Besök bygget regelbundet och fota det som byggs in: fukt, isolering, rör och el i väggar och golv, innan det stängs.
• Godkänn ändringar och tillägg skriftligt innan de görs, med pris och hur tiden påverkas.
• Kontrollera varje faktura mot betalplanen och det som faktiskt är gjort.
• Be om fuktmätning innan golv och ytskikt läggs på betong eller trä som har blivit blött.

Skede 9 av 10

Slutbesiktning och slutbesked

Slutbesiktningen visar vad som ska rättas. Slutbeskedet från kommunen är det som gör att ni får flytta in.

• Skriv en lista över alla fel du känner till innan slutbesiktningen, och se till att de kommer med i utlåtandet.
• Gör slutbesiktningen med en besiktningsperson som ni är överens om. Felen skrivs upp med ett datum när de ska vara åtgärdade.
• Gå på slutsamrådet med kommunen och den kontrollansvarige, och lämna in det som kommunen behöver.
• Flytta inte in förrän ni har fått slutbesked.

Skede 10 av 10

Garantitid

Fel som visar sig efter inflyttningen ska anmälas, och avtalet säger när garantibesiktningen görs.

• Gå igenom huset efter fem månader. Fel som du anmäler till företaget inom sex månader från slutbesiktningen kan du hävda även om de inte kom med i utlåtandet.
• Anmäl fel skriftligt när du upptäcker dem, med foton och datum.
• Boka garantibesiktningen i tid. Avtalet anger garantitiden, ofta två år.
• Spara pärmen: kontraktet, ritningarna, intygen, besiktningsprotokollen och fotona. Den behövs om ett fel visar sig och när huset en gång säljs.